富山地產 - Hilltopland

富山文集

《活化居屋的我見》

新的財政預算案剛在上月尾出台，社會各屆人士以至各政黨己經先後表達了自己的意見，雖然大家都忙著為自己代表的階層爭取更多的利益而批評預算案。公平地說，這份財政預算案雖然未能滿足每一位港人的祈望，總算是「派糖」令人人有份，相比全球正焦慮「歐豬五國」掀起新一輪金融危機和剛發生的智利大地震帶來的人命傷亡和財產損失，我們實在幸運得多了！

預算案重心之一是表述政府的未來房屋政策，其中提到政府打算「活化居屋」，亦即是優化現行的居屋政策，以改善住屋供求的緊張及緩和近期樓價猛烈上升，筆者和所屬的香港專業地產顧問商會，過去不斷向有關當局提出多項優化建議，讀者有興趣研究內容的話，請逕自上網到商會網上平台 (cppcl.com.hk/article_index.htm)瀏覽詳閱。

言歸正題「活化居屋」，報導指改革措施之一是房委會提供的銀行貸款擔保期，將由現行的25年延長至35年，這一點正是筆者商會一向以來的主張，我們認為一旦實施之後，供樓期將得以延長，每期的供款額可以按供款者需要而作彈性減低，對於上車一族和居屋業主均有正面的鼓勵。到目前為止，本區內的多個二、三線居屋苑包括新麗花園，瓊山苑及瓊麗苑，呎價徘徊在2,800至3,100元左右，市區樓平過屯門樓？確實是千真萬確！假如真的可以延長供款期，我相信一定可以提升物業的轉流率！

其次，由於現行居屋補地價政策規定，未補地價的居屋不能出租，而補地價費用亦不菲，動輒要六、七十萬甚至過百萬元，並且需要一次過繳付，業主要貸款先行補地價再放租單位，極不化算，導致不少居屋業主情願丟空荒廢單位也不想出租單位，以本區居屋單位過萬計，很多「發咗達」的業主對發跡住屋有情意結而不願出售又不想補地價租出，結果做成不少違例暗租或「人去樓空」單位，在香港目前市區住屋供應緊張的情況下，若能採用攤長補地價年期，並讓業主供款期可以出租單位，每月有供款之餘又可以賺得「茶錢」，相信會有不少業主願意將單位放租，讓選擇租樓的人士有更多的選擇，可供租用單位供應量多了既可以舒緩租金上升壓力，又可以減輕租樓一族的生活重擔，對各方都有利無害，可樂不為？房委會諸位決策人士宜積極考慮！

此外，居屋屋苑附屬商場殘破落後一向為人垢病，大大影響了居屋的轉流率，筆者認為要攪活居屋改善轉流率，重新規劃商場是有必要的，這不是說要如「領匯」般讓名牌奢侈品等行業佔用商場主體，而是需要活化屋苑商場，為現有商戶組合注入新的動力，提供更多適合普羅階層能力所及的必需品種類和服務項目。要把居屋街市現代化，提供既衛生又合理價格的各類蔬果肉食以抗衡大型超市的規模優勢，為提升商戶競爭力，不妨考慮街市租金廉宜一點以吸引更多售賣必需品的商戶進駐經營！

全港居屋目前約有30萬單位，轉流率一般在3%*，私樓的轉流率為9.62%*，假如居屋轉流率提升至5%的話，每年可額外增加的中細價樓供應量達到6，000單位，一方面對當前熾熱的樓市可起降溫作用，同時亦讓更多渴望置業的小市民可以上車，緩和因未能上車引致的社會矛盾，當局應妥善考慮及早推行!

** 有關數據資料採自專業地產顧問商會的房屋政策建議書 **

作者 : 世紀21富山地產行政總裁柯興捷

2010年3月