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「專家論市」- 貿易戰令樓市跌 惟大幅劈價難

香港專業地產顧問商會副會長
香港東區工商業聯會常務副會長
亞洲地產董事總經理
蔡志忠
中美貿易戰從前一輪打不打的問題,已經演變成要打多久的問題。美國總統特朗普頻頻出招,急於要中方盡快認輸,顯然他們不願打持久戰。然而,中方似乎並不焦急,態度是以退為進,你要談判,我就陪你談判;你加徵關稅,我就跟隨反擊,還是等美國11月中期選舉,看誰勝出再作定論。

  受到國內多個商界團體的壓力,美國原本擬向總值2000億美元的中國貨品加徵25%關稅,近日大幅減少至10%左右,以免對美國消費者帶來太大影響。雖然美方和中方將舉行進一步談判,但特朗普表明會向中國繼續施壓。無論如何,這也說明雙方都想將損失減到最低,這埸貿易戰或許會演變成一種常態,而擅於打持久戰的中方,不一定會是大輸家。

  不過,有一點可以肯定,貿易戰會影響香港樓市,尤其是一些較大銀碼的物業,大銀碼物業的買家通常是商家較多,商人的敏感度比較高,容易受外圍局勢影響,因此,現階段此類物業交投相對會比較淡靜。加上空置稅實施,加息事在必行,報章媒體又開始唱淡,輿論的焦點不是樓價升或跌,而是將會跌多少,一面倒看跌樓市。

八輪逆周期措施 樓盤落入強者手

  儘管香港經濟基調良好,失業率近乎零,樓市剛性需求仍然強勁,但是也難敵市場看淡情緒,假如二手市場持續冰封,一手樓市最終也會受累,到時樓價會正式開始下調。至於樓價會下跌多少?一成兩成還是三成?這似乎難以預料,筆者的看法是淡友們最不喜歡的,筆者認為樓價最多只會下跌5%到10%,嚴格來說,市場只是作出一個調整而已。

  也就是說,當市場上有下調一成的樓盤時,買家不妨馬上吸納。期望樓市如金融風暴時大跌5、6成並不實際,首置人士計算好自己的還款能力,何時買樓都是入市時機。誠如金管局總裁陳德霖所講:「我於2009年10月1日上仼,10月23日就推出首輪宏觀審慎措施。」金管局從2009年至今,連續8輪的逆周期收緊按揭措施意味著甚麼?意味著近10年來,樓盤絕大多數落入強者手中。

  數據已經說明一切,香港樓宇整體按揭成數由09年的65%,降至現在不足一半,而供樓負擔比率也由最初統計的41%,下降到34%。如此低的負債表,與當年供樓負擔比率達90%,已不可同日而語。即使處於淡市,想叫業主群起大幅劈價賣樓,似乎並不現實。經歷了97亞洲金融風暴、08世界金融海嘯,10年一次經濟蕭條的循環會否歷史重演?大家不妨拭目以待。