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「林奮強手記」- 鋤強扶弱鬆按揭 助用家上車

前香港行政會議成員
林奮強


周一(8日),多位議員在立法會向財政司司長表達對樓價高企、上車難的關注,尤其是現時有意置業者並非供不起樓,只是在金管局多輪收緊按揭措施下,拿不出4成首期。

司長回應指,確曾考慮透過按揭保險(按保)放寬首次置業(首置)首期門檻,但要等待合適時機。

寬首期門檻 不應聚焦銀碼

地產業界提議把可承造9成按揭的樓價上限,由現時400萬元,提升至500萬元。筆者認同放寬首期門檻的方向,但對於只是容許500萬元以下的物業可承造9成按揭,則有相當保留。筆者建議只要不是數千萬元的豪宅,買樓自住的家庭,也可享放寬首置按揭至最高8成,但條件是購入物業後的首8年不得放租或放售。8年限制是考慮到一個新家庭用家買樓後8年,很可能孩子都5、6歲,實在有多一間房的必要。

純粹把9成按揭樓價上限放寬至500萬元的問題是,我們不能假設所有首置者都一定是買面積最小、銀碼最細的單位。首先,金管局以「管控銀行體系風險,防範泡沫」為由實施「逆周期措施」已超過8年。若8年前打算結婚而剛萌置業念頭的28歲年輕人,因為相信了金管局長期的「泡沫警告」、又或者因首期要求一夜之間大增而延遲置業(不論自願還是被迫),今天已36歲。

其間若這對夫婦已有小孩,租了個大單位解決居住需要,以850平方呎單位計,月租隨時逾3萬元,同樣的開支絕對足夠供一個同樣面積、市值1,000萬元的單位!換言之,負擔能力不是問題。而且,這期間至少還衍生了2個大變化:

一、即使8年前這對夫婦仍未有生育計劃,今天也恐怕不能不想。當年可能開放式單位已經「夠住」,現在至少要個兩房單位吧?

二、假設8年前他們的父母是57歲,身體仍然健康而且正在工作,今天已年屆65歲,他們可能想在父母附近買個大單位,甚至讓他們搬來與孩子們共住。這樣三代同堂買大屋,一來方便照顧年邁雙親,二來父母也較易弄孫為樂;因此,我們的政策目標不應只聚焦物業的銀碼(lump-sum)。講到底,較高收入的家庭理應可以承擔較高的潛在損失。香港有50萬戶私樓租戶租住各種面積的單位,所以一個以置業主導的房策一定包括幫助長期租客上車。

按揭限制癱瘓二手 換樓鏈斷裂

現時按揭限制的一大弊端,正是癱瘓二手市場,令「換樓鏈」完全斷裂,逼迫本來買得起600萬元中型單位的市民,只能「將貨就首期」,買400萬元的細單位。若只放寬細價樓按保門檻,一來無助激活換樓市場,二來亦只會令新盤市場更加將貨就價,今天賣400萬元的「納米樓」變成500萬元而已,與上述首置買家的需要背道而馳。

本欄已多次分析,資產(尤其是樓)分布不均是社會不公義的源頭。偏偏,金管局的首期限制,正是把置業機會天秤,向本身已有資產的收租業主家庭(及其下一代)傾斜的重大助力!有實際居住需要的人,即使不買也要租。換言之,金管局的政策,等於把苦無首期的用家收入,透過連年上升的租金轉移到本身已擁有資產的業主口袋,令投資物業愈來愈好賺!

事實上,過去5年住宅租賃回報率平均只是由3.2厘,輕微壓縮至2.6厘,仍持續高於約2厘的按揭利率,保持「正利差」(positive carry)。因此,筆者毫無保留、瞓身支持特首提出「置業為主導」的房策方向,因為只有居者有其屋,香港才能變成一個較公平、公義的社會。

應寬首置按揭成數 8年禁租售

在私樓市場,應透過放寬首置按揭成數加上8年禁租禁售,「鋤強扶弱」地協助有實際需要的用家上車;在公營房屋系統,則應按港大王于漸教授和團結香港基金的建議,鎖定資助房屋補價金額、並以市價大折讓重推「租者置其屋」計劃,私有化公屋。

可惜,政府政策似乎互相矛盾,令人「精神分裂」﹗例如,特首明明提出置業主導,金管局的多輪首期限制,效果卻正是不讓人置業、迫人做租奴!過去5年,本港新增14萬個家庭,有近8成或11萬戶變成私樓租戶,同期能上車做私樓業主的不單止不升反跌3萬戶!

其實,就連金管局推出有關措施的官方理由,即「控制銀行體系風險」亦完全站不住腳:10年前,金融海嘯的源頭美國,銀行風險的確很嚴重,該國住宅按揭違約比率(foreclosure rate,即貸款人未能按時還款,被銀行強制收樓拍賣的比率)在2008年起急升,高見4.5%(見圖)。

反觀,香港的銀行體系實在沒有受到任何衝擊:根據金管局數字,本港按揭貸款拖欠比率(即過期供款超過3個月的按揭金額比例)自2008年全球金融危機爆發起反而跌穿0.1%,2010年後更低於0.03%,正好在金管局接連「出招」的過去8年,一直都徘徊在接近零的水平!更不用說同期內新造按揭的平均貸款比率只有5成、整體自住單位有66%已經供完……簡言之,過去10多年香港銀行體系與樓市相關的風險水平,一直健康得不得了!

港按揭貸款風險 僅美高峰1/400

如圖所示,香港按揭拖欠最嚴重時,當然是1998至2003年,樓價在亞洲金融危機、沙士等衝擊下暴跌近7成。不過,當我們迎來全球自1929年以來最大(規模比97亞洲金融危機大數以十倍)的環球金融危機,香港雖與美元掛鈎,和危機源頭美國面對同樣利率環境,卻獨善其身,按揭貸款風險只有美國高峰時期的四百分之一!

事實上,在環球金融危機,風險管理措施如《巴塞爾協議III》等推出後,銀行核心資本基礎比危機前已增加一倍。如果10年前金管局和上任財政司司長掛在口邊會出現在我城銀行體系的死人冧樓、地震海嘯最終沒有出現,今天香港的銀行體系已比以前安全數倍!當年推出的所謂「逆周期措施」,和前財司曾俊華誤以為中國經濟是曇花一現的周期性增長而非結構性機遇一樣錯誤。否則就不會出現他掛在口邊的香港「結構性財赤」和連續8年、每年30%的財政預算誤差。

問題是,這個觀點和預測已被證明錯了8年。「狼來了」小孩到第3次便被豺狼吃掉,如果金管局每季都和市民講一次「銀行體系風險」,8年來都32次了!市場上「二流分析員」的預測不準確,1年後便沒有人理會,那麼錯足8年的,難道還是「一流分析員」嗎?

以官員最愛的口頭襌「假設加息3厘」為例:若金管局認為最終將加息3厘,那麼隨着加息開始,銀行的壓力測試是否應相應放寬?到底所謂的「控制銀行風險」,實質、客觀、準確的理據何在?Please show us!

更令人遺憾的是,這種為了控制一個根本不存在/極低的金融風險,反而自製了巨大的社會和經濟風險的政策決定,在香港多的是!例如,2014年因為監管機構少做少錯的官僚主義,令「同股不同權」的阿里巴巴棄港赴美上市,香港親手送走了直到現正仍是有史以來全球規模最大的公開招股(IPO),而每日單是阿里的股票就已能帶來相等於整個港股每天近30%的交易額!若以2015/16年的印花稅收推算,這等於令庫房失去了近90億元的收入。這額外稅收若全數用作退還薪俸稅,將近90%或150萬個年收入少於75萬元(月薪6.3萬元)的打工仔,將完全不用繳交薪俸稅!

房策置業主導 還是銀行主導?

原來打工仔每年期待預算案「派糖」退稅,其實早已可靠阿里股票永久實施!如今特首親自向阿里巴巴主席馬雲多次游說,才得到一句「阿里子公司將來或在港上市」。這正是香港金融、經濟、房屋政策令人精神分裂的地方:我們鼓勵創科、創業,卻把全球最大科技巨擘之一的阿里送走;我們以置業主導,卻在按揭貸款上諸多限制;我們要推動經濟,參與「一帶一路」和「大灣區」發展,卻妄想市民收入上升但樓價不升……然後社會和議會卻任由監管機構用似是而非、甚至完全錯誤的理據混淆視聽。到底我們的房策,是「置業主導」,還是「銀行主導」?抑或是「金管局主導」,甚至「自圓其說主導」?